4月26日，易居研究院智庫中心對滬深兩地新建商品住宅成交數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計。選取“3·25新政”前后的各30天交易數(shù)據(jù)，即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的數(shù)據(jù)，進而評估“3·25新政”的政策效果。總體上看，滬深市場呈現(xiàn)了量價齊跌的態(tài)勢。

但是，上海深圳房價下調(diào)的大背景是，去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了史上無前例的現(xiàn)象：板塊輪動。2015年二季度深圳房價起飛之后，三季度上海房價發(fā)力，四季度北京加速漲，今年一季度廣州上漲。2015年一線城市房價上漲，同時帶動蘇州和南京房價大漲。進入2016年，更多二線城市房價上漲，合肥和廈門表現(xiàn)最搶眼，另外天津、武漢、鄭州、南昌、杭州等也開始上漲。

今年3月25日滬深限購升級之后，其周邊地區(qū)房價更是加速上漲。比如深圳周邊的東莞、珠海、中山、惠州等；上海周邊的昆山、太倉；北京周邊的燕郊、大廠、香河等。也就是說，盡管一線城市出現(xiàn)一定程度的下調(diào)，但是漲勢更多的是被政策擠壓至周圍板塊。

探究房地產(chǎn)板塊輪動的驅(qū)動因素，其中一個關(guān)鍵點正是貨幣寬松與流動性過剩。

經(jīng)濟學(xué)有一個重要觀點：價格是一種貨幣現(xiàn)象。貨幣發(fā)行量的大小、增速的快慢，決定了價格的漲跌與波動幅度。其中資產(chǎn)價格的表現(xiàn)更為顯著。而房價作為一種準資產(chǎn)價格，也體現(xiàn)得比較明顯。

兩類指標可以說明資金松緊程度。一是貨幣供應(yīng)增速。今年3月末，我國廣義貨幣(M2)余額同比增長13.4%，狹義貨幣(M1)余額同比增長22.1%。尤其是M1，代表著資金“活化”程度，過去半年M1增幅加速擴大，創(chuàng)了近五年新高。二是資金價格。官方的基準利率，可以大致代表資金價格水平。但還有其他指標更能準確地反映社會資金價格。比如，銀行拆借利率。3月全國銀行間人民幣市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率為2.09%，與上月持平，比去年同期低1.6個百分點。處于過去五年以來的偏低位，說明資金面寬松，借貸成本較低。

對貨幣供應(yīng)與資金價格進行綜合評判，可以得出一個結(jié)論：當前我國資金寬松程度，仍低于“大放水”的2009年和2010年，但已高于過去五年。這也正是2014年11月以來多次降息降準的結(jié)果。

在如此寬松的貨幣環(huán)境與資金充裕的背景下，股市仍處熊市、理財公司大量倒閉，居民有錢沒處投。于是我們看到，近期農(nóng)產(chǎn)品價格與豬肉價格，快速上漲。連熊了多年的商品期貨也走出一波急促的瘋牛行情。在老百姓眼中風險最小的“房產(chǎn)”，理所當然的更是成為部分人資產(chǎn)配置的方向。而一線城市限購抑制甚至擠出了這一需求，于是去年以來，一線城市和少數(shù)二線城市和大都市周邊中小城市，出現(xiàn)了大量投資性購房需求。

這也使得中國樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動現(xiàn)象。你方唱罷我登場，東方不亮西方亮。滬深調(diào)控升級，一線城市止?jié)q，周邊需求涌現(xiàn)。

因此，只要資金過剩的局面沒有改變，則樓市板塊漲勢的輪動鏈條還將繼續(xù)向二三線城市推進。這也是之前環(huán)北京的河北區(qū)縣屢屢被傳“限購”謠言的原因。流動性過剩的資產(chǎn)配置荒正在進一步推動樓市鏈條的向下連鎖反應(yīng)，無論承不承認，利用漲價來去庫存正在逐漸成為現(xiàn)實。（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭）