自5月開(kāi)始，樓市“松綁潮”已經(jīng)持續(xù)了兩個(gè)月，效果如何？據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，成交單月和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄，其中部分二線城市諸如蘇州、杭州、南京等迎來(lái)輪動(dòng)復(fù)蘇行情。不過(guò)，福州、大連、南寧、昆明等整體成交尚在低位徘徊。
“目前市場(chǎng)已經(jīng)觸底，也就是說(shuō)不會(huì)再持續(xù)惡化了。”華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康對(duì)新京報(bào)記者表示，至于何時(shí)回暖，其實(shí)目前的中國(guó)市場(chǎng)分化明顯，不少地方還很“難”，而有的地方回暖會(huì)快一點(diǎn)。
持續(xù)下降與弱回升
今年上半年，房地產(chǎn)迎來(lái)了最密集的松綁潮。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，各地發(fā)布房地產(chǎn)寬松政策超過(guò)460次，而2021年上半年僅286次，同比上漲61%，5月、6月均有超100個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。
“松綁城市數(shù)量刷新了歷史紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是評(píng)價(jià)，松綁城市級(jí)別越來(lái)越高，從一季度的三四線城市松綁為主，到4-6月份二線城市逐漸成為松綁城市主力，包括杭州、蘇州、南京、廈門(mén)、成都、武漢等熱點(diǎn)城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。
其中，近兩個(gè)月，有超過(guò)25個(gè)二線城市發(fā)布了超過(guò)80次穩(wěn)樓市政策，成為樓市調(diào)控主力。調(diào)控手段除了松綁限購(gòu)限售、降低首付比例和房貸利率外，還包括提升公積金貸款額度、多孩家庭增加購(gòu)房套數(shù)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、實(shí)行“房票”安置、一人買(mǎi)房全家?guī)偷鹊取?/p>
五花八門(mén)的松綁手段，目的只有一個(gè)，就是釋放購(gòu)房需求、助力樓市走出下行趨勢(shì)。
那么，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的高頻調(diào)整，這場(chǎng)以二三四線城市為主的全面松綁潮效果如何？樓市下行趨勢(shì)是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)？成交是否回溫？
克而瑞統(tǒng)計(jì)的30個(gè)重點(diǎn)城市(4個(gè)一線城市、26個(gè)二三線及其他城市)數(shù)據(jù)顯示，6月份，4個(gè)一線城市商品住宅成交面積為293萬(wàn)平方米，環(huán)比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策頻頻影響，26個(gè)二三線及其他城市穩(wěn)步復(fù)蘇，成交量環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比下降41%，上半年累計(jì)成交量同比仍然“腰斬”，跌幅顯著超過(guò)一線城市。
可以看出，北上深樓市政策幾乎沒(méi)有松綁，但是成交量走在前端。而重點(diǎn)二三線城市雖然不同程度松綁，成交有所回升，但是整體仍處于下行趨勢(shì)。
強(qiáng)二線復(fù)蘇與城市分化
近日，一則經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在蘇州搖號(hào)買(mǎi)房的消息在坊間流傳甚廣，雖然該消息未得到他本人確認(rèn)，但是卻讓蘇州千人搖號(hào)盤(pán)受到關(guān)注。
據(jù)了解，位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊的頤和玲瓏花園開(kāi)盤(pán)推出161套房源對(duì)外銷(xiāo)售，共計(jì)1867組客戶(hù)參與搖號(hào)，其中非人才房源的中簽率低至4.3%。
在全國(guó)樓市整體仍顯低迷之時(shí)，熱點(diǎn)樓市蘇州再現(xiàn)千人搖號(hào)盤(pán)，這背后不僅僅是一二手房?jī)r(jià)格倒掛，還有蘇州在限購(gòu)限售松綁、公積金貸款額度提高、房貸利率全國(guó)最低等寬松政策疊加下的樓市復(fù)蘇。
一位蘇州房產(chǎn)中介人士告訴記者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量與5月持平，其中姑蘇區(qū)復(fù)蘇較快，主要是因?yàn)橛泻芏鄡?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。中指研究院蘇州分院分析師金珂分析稱(chēng)，目前在政策的帶動(dòng)下，蘇州新房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者信心也在逐步恢復(fù)，但區(qū)域分化依然明顯，市場(chǎng)關(guān)注度仍集中在區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃利好的項(xiàng)目上。
除了蘇州外，熱門(mén)城市杭州也迎來(lái)今年首個(gè)“紅盤(pán)”，報(bào)名超過(guò)4000組，中簽率低至5.4%。據(jù)了解，杭州在全國(guó)樓市松綁的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)5月中旬推出新政，包括放寬限購(gòu)、降低增值稅免征年限、增加三孩家庭購(gòu)房套數(shù)等，意味著全國(guó)樓市調(diào)控新一輪升級(jí)。
不過(guò)，相比熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇，福州、大連等二線城市以及以衢州、?？诘葹榇淼娜木€城市，雖然也發(fā)布了松綁政策，但是整體市場(chǎng)表現(xiàn)平平，下行趨勢(shì)仍然明顯。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，蘇州、杭州、南京、鄭州等城市的商品住宅成交面積分別環(huán)比增長(zhǎng)31%、24%、36%、65%，同比分別下降27%、57%、26%、
34%；合肥、昆明、大連、福州等城市的商品住宅成交面積分別環(huán)比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。
貝殼研究院認(rèn)為，從市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏和力度看，強(qiáng)二線城市領(lǐng)先。杭州、成都、南京、蘇州等強(qiáng)二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長(zhǎng)，政策效果持續(xù)性也較強(qiáng)。不過(guò)，總體來(lái)看，盡管5、6月份二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了邊際復(fù)蘇，但當(dāng)前市場(chǎng)成交量還處于較低的位置。
來(lái)自大連的一位房產(chǎn)中介表示，二手房帶看量比政策松綁前有所增多，一周兩三次，之前是一次都沒(méi)有，但目前不是特別剛需的客戶(hù)，基本都在觀望中。
整體來(lái)看，此輪轟轟烈烈的全國(guó)樓市松綁潮，不同區(qū)域、不同城市、不同板塊、不同樓盤(pán)都呈現(xiàn)出明顯的分化特征。
下半年樓市能企穩(wěn)嗎？
對(duì)于當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，6月28日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2021年度股東大會(huì)上表示，“短期市場(chǎng)已觸底”，由此引發(fā)熱議，相關(guān)詞條登上微博熱搜榜，當(dāng)天閱讀量破千萬(wàn)。資本市場(chǎng)更是聞風(fēng)而動(dòng)，次日股市開(kāi)盤(pán)，地產(chǎn)股集體逆勢(shì)上漲。
有網(wǎng)友評(píng)價(jià)稱(chēng)，“短期看，表述很準(zhǔn)確”，但也有很多不同的聲音，“這才哪到哪啊，觸底還早著呢”“反正我沒(méi)錢(qián)買(mǎi)”“觸底一定要反彈？有沒(méi)有可能反復(fù)摩擦？”
部分城市的弱回升，難掩房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于底部的現(xiàn)實(shí)，尤其是在疫情影響、宏觀經(jīng)濟(jì)層面未有明顯改善、樓盤(pán)停工爛尾等多重因素影響下，購(gòu)房者預(yù)期仍顯悲觀。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平表示，政策寬松效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，最近我們看到一些數(shù)據(jù)下行趨勢(shì)有所收縮放緩，但不少同比數(shù)據(jù)還在下行。政策效應(yīng)的顯現(xiàn)仍需要時(shí)間，還需要其他各個(gè)方面的配合，比如整個(gè)宏觀運(yùn)行總體狀況的改善、消費(fèi)的回升、對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善等等。
觸底之后的橫盤(pán)會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？樓市何時(shí)開(kāi)始企穩(wěn)回溫？郁亮稱(chēng)，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，恢復(fù)仍需要時(shí)間。連平的判斷是，樓市在今年三季度可能還會(huì)繼續(xù)向下，真正企穩(wěn)可能是三季度中后期，四季度會(huì)出現(xiàn)一定程度的反彈，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)結(jié)束目前短周期下行態(tài)勢(shì)，逐步形成一個(gè)新的向上周期；鑒于需求增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速會(huì)再下一個(gè)臺(tái)階。
中指研究院預(yù)測(cè)，今年下半年，全國(guó)市場(chǎng)逐步進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴(lài)于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面；熱點(diǎn)城市三季度有望繼續(xù)回升，預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售面積同比降幅超10%。
■ 調(diào)查
4成網(wǎng)友擬今年買(mǎi)房，購(gòu)房信心仍不足
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尤其是購(gòu)房者預(yù)期至關(guān)重要，直接影響著現(xiàn)在與未來(lái)的買(mǎi)房行為。此輪松綁潮之下，購(gòu)房者的心理是否發(fā)生改變？政策松綁是否影響他們購(gòu)房？
近日，新京報(bào)與貝殼研究院聯(lián)合推出了購(gòu)房意愿調(diào)查，對(duì)于一線、新一線、二三線及其他城市的約2000個(gè)樣本的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，今年有購(gòu)房計(jì)劃的人占比42%，沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃以及觀望中的人占比58%。而央行近期的一份問(wèn)卷調(diào)查也顯示，問(wèn)及未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，“購(gòu)房”在七個(gè)選項(xiàng)中排名第五。
整體來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍信心不足。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，“信心比黃金重要”，因此修補(bǔ)信心依然非常關(guān)鍵。
二三線城市購(gòu)房信心低于一線城市
“房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎”“利率還會(huì)下調(diào)嗎”“房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎”……定居在三線城市的劉一(化名)經(jīng)常向一位了解房地產(chǎn)的朋友拋出此類(lèi)問(wèn)題。對(duì)于有買(mǎi)房計(jì)劃的劉一來(lái)說(shuō)，雖然持續(xù)關(guān)注著上半年的政策松綁以及樓市行情，但是直到今天為止，她仍未出手。“整體市場(chǎng)不太好，感覺(jué)利率還有下降的空間，我并不著急。”劉一如是說(shuō)。
樓市政策松綁潮下，像劉一這樣猶豫不決、處于觀望中的人很多。
根據(jù)問(wèn)卷結(jié)果，在“今年是否有購(gòu)房打算”的問(wèn)題中，有購(gòu)房計(jì)劃的人占比42%，沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃的占比21%，觀望中的占比37%。細(xì)分來(lái)看，二三線城市購(gòu)房者的觀望情緒高于一線城市，其中一線城市觀望人群占比33%，新一線城市是42%，二線城市和三線及其他城市分別為39%、36%。值得關(guān)注的是，三線及其他城市中，沒(méi)有購(gòu)房打算及觀望人群合計(jì)占比76%。
哪些原因會(huì)讓購(gòu)房者買(mǎi)房？問(wèn)卷結(jié)果顯示，剛需購(gòu)房、樓市政策不斷寬松、房?jī)r(jià)下降等原因排名靠前。又有哪些寬松政策會(huì)令購(gòu)房者心動(dòng)呢？根據(jù)問(wèn)卷結(jié)果，“房貸利率下降”的投票占比為27.17%，“首付降低”的投票占比為22.23%，各種優(yōu)惠促銷(xiāo)政策、公積金貸款額度提升的選擇占比分別為17.96%、17.26%。
而哪些因素會(huì)影響購(gòu)房者的買(mǎi)房計(jì)劃呢？根據(jù)問(wèn)卷，“房?jī)r(jià)太高、買(mǎi)不起”排名第一，占比為31.13%，“因?yàn)橐咔橛绊?，?dān)心收入不穩(wěn)定而影響買(mǎi)房計(jì)劃”的占比達(dá)到22.32%。此外，開(kāi)發(fā)商資金頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，部分問(wèn)卷參與者也擔(dān)心房子停工、交不了房。
總體上，對(duì)于能級(jí)較高的一線城市，購(gòu)房需求仍然存在。但是，整體來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍偏悲觀。
不止于此，近日，央行發(fā)布了《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》，在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示，對(duì)下季度房?jī)r(jià)，16.2%的居民預(yù)期“上漲”，54.6%的居民預(yù)期“基本不變”，16.0%的居民預(yù)期“下降”，13.2%的居民“看不準(zhǔn)”。
孟祥遠(yuǎn)表示，當(dāng)前居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的信心依然不足，看跌或看不準(zhǔn)的態(tài)度占據(jù)近30%。
此外，問(wèn)及未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，居民選擇比例由高到低排序?yàn)椋航逃?28.1%)、醫(yī)療保健(27.4%)、大額商品(18.7%)、社交文化和娛樂(lè)(18.1%)、購(gòu)房(16.9%)、旅游(15.2%)、保險(xiǎn)(13.9%)。“購(gòu)房”選項(xiàng)位列第五，較二季度下降一位。
以時(shí)間換空間逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心
對(duì)于購(gòu)房者信心不足的原因，國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊分析稱(chēng)，四大因素影響居民購(gòu)房信心。一是期房爛尾，房企危機(jī)削弱購(gòu)房者對(duì)期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)不樂(lè)觀，居民預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄增加，且擔(dān)心斷供問(wèn)題，買(mǎi)房決策比以往更謹(jǐn)慎。三是疫情形勢(shì)，購(gòu)房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房?jī)r(jià)漲幅，居民買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房?jī)r(jià)漲幅趨緩時(shí)，購(gòu)房者選擇觀望。
在華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康看來(lái)，悲觀情緒需要一段時(shí)間對(duì)沖掉，“從過(guò)去的市場(chǎng)觀察來(lái)看，要等到一個(gè)臨界點(diǎn)：在房?jī)r(jià)還沒(méi)上漲時(shí)，少數(shù)剛需或者有財(cái)富支付能力的人出手，等到熱乎勁起來(lái)了，就會(huì)一起出手，前幾輪市場(chǎng)周期都表現(xiàn)出了買(mǎi)漲不買(mǎi)落的羊群效應(yīng)。不過(guò)，從全國(guó)來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的臨界點(diǎn)，不同城市、不同場(chǎng)景都要具體分析。”
那么，對(duì)于增強(qiáng)購(gòu)房者信心方面，還有哪些調(diào)控手段可用呢？
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前有些城市房地產(chǎn)政策仍然較嚴(yán)，有進(jìn)一步放松的空間，諸如有的城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例較高，部分改善人群受到影響。此外，在信貸方面，央行雖然下調(diào)了5年期LPR的下限，但是很多城市銀行在房貸利率執(zhí)行上仍是普遍上浮。
克而瑞研報(bào)分析稱(chēng)，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是依托核心城市轉(zhuǎn)暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，以時(shí)間換空間，逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心，從而恢復(fù)樓市自身的良性循環(huán)。
