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            海東日報首頁

            網(wǎng)紅城市長沙的低房價是如何煉成的?

            2022-05-24 09:43:47 來源:第一財經(jīng) 點擊:
            “所有新一線城市中,長沙房價最低。”2020年,在上海奮斗的90后謝靚花120萬在長沙買了套房子,落戶成為新長沙人。促成她選擇長沙的關(guān)鍵之一,就是可以承受的房價水平。

            低房價早已成為長沙的一個重要標(biāo)簽。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報告》,在35個一二線城市中,長沙居住競爭力指數(shù)位列第9,在新一線城市中“居住負(fù)擔(dān)”最小。另據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國50城房價收入比報告》顯示,長沙房價收入比僅為6.2,居于末位,同期深圳的該比值達(dá)到35.2。

            如今,當(dāng)武漢新房均價已突破2萬元大關(guān)之時,長沙還徘徊在萬元的水平,不改“房價洼地”本色。多位業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)分析,長沙多年來能當(dāng)好“房價模范生”,其根本原因在于早已啟動的嚴(yán)格限價政策,將房價上漲的萌芽成功壓制住。

            而低房價釋放了旺盛的消費力,促成諸多新消費品牌的崛起,茶顏悅色、文和友、墨茉點心局等品牌快速成長,變成長沙的新名片,再吸引更多人來長。

            這座GDP過萬億、人口上千萬人口的中部省會城市,憑借自身豐厚的文化底蘊,扎實的經(jīng)濟基礎(chǔ),新潮的消費文化,成為“中國最具幸福感城市”。

            嚴(yán)格調(diào)控,壓制房價

            站在岳麓山頂,向東遠(yuǎn)眺,視線越過河?xùn)|掩映在綠色植被中的低矮建筑,湘江、橘子洲及對岸的高低錯落的現(xiàn)代化建筑映入眼簾。如果是國慶假期前后登頂,偉人筆下的滿山紅遍、層林盡染,便會再現(xiàn)于眼前。

            走過千年楚湘歷史,穿越抗日戰(zhàn)火紛飛,歷經(jīng)文夕大火,長沙城在廢墟上重建。憑借霸蠻精神,這座不臨海、不沿邊的中部城市,不僅孕育了三一重工、中聯(lián)重科、山河智造等大企業(yè),被冠以“工程機械之都”的稱號,還滋養(yǎng)了一眾新消費品牌,成長為GDP過萬億、人口超千萬網(wǎng)紅城市。

            讓長沙聞名于天下的,除了自然風(fēng)光、歷史文化和經(jīng)濟實力之外,還有遠(yuǎn)低于相似區(qū)位和發(fā)展水平的城市的房價,這一“房價洼地”的狀態(tài)從21世紀(jì)初便已形成,彼時人均GDP在中部6個省會城市中位居前列的長沙,房價已是最低。

            根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》,2002年,武漢、鄭州市區(qū)的房價接近2000元/平方米時,長沙的房價在1600元/平方米;2010年,太原房價突破7000元/平方米,武漢、合肥房價超過5500元/平方米時,長沙的還不足4500元/平方米,僅略高于南昌。

            “這里有個歷史原因,長沙前面十幾年的土地供應(yīng)量比較大,”湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞向第一財經(jīng)回憶。這促使當(dāng)時的長沙樓市整體處于供大于求的狀態(tài)。公開數(shù)據(jù)顯示,2008年時,長沙的商品房供銷比為1.81,其中商品住宅供銷比為1.83,本地媒體的報道中稱長沙已進(jìn)入“買方市場”。

            隨著長沙城區(qū)的“東拓西進(jìn),南移北擴”,土地供應(yīng)不減,市場仍舊供大于求。第一財經(jīng)獲取的一份長沙市場研究報告顯示,2013年-2014年,長沙商品住宅的供銷比分別為1.27、1.44。

            “2015年起,長沙開始控制土地出讓,那一年的供應(yīng)量很少。”陳世霞說。上述市場報告顯示,2015年,長沙市區(qū)的住宅市場供求比下降至0.88,2016年進(jìn)一步下跌至0.63。

            市場格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求,長沙房價開始顯出上漲的跡象。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年8月-11月,長沙房價環(huán)比漲幅分別為1.5%、4.3%、4.4%、1.5%,在同期各大城市中亦位居前位。這一年,長沙市區(qū)新房成交均價7403元/平方米,漲幅超10%。

            2017年,低供應(yīng)疊加炒房客來襲,長沙的房價持續(xù)上揚。為遏制這一勢頭,2017年3月,長沙發(fā)布樓市新政,規(guī)定非長沙戶籍限購1套;5月,進(jìn)一步規(guī)定非長沙市戶籍連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購1套;長沙戶籍限購2套。

            這年7月,長沙祭出限價這一大殺器。多位受訪人士認(rèn)為,這是將長沙房價狠狠壓制住的關(guān)鍵。“我記得很清楚,限價參照還不是以2017年的價格為準(zhǔn),而是以2016年10月份的網(wǎng)簽備案價為參照,限得非常嚴(yán)格。”陳世霞稱。

            “2017年的時候,梅溪湖的房價已經(jīng)漲到了差不多1.4萬左右了,二手房價在1.6萬,貴的項目可以到1.8萬。”在長沙從事房地產(chǎn)工作十余年的薛文告訴第一財經(jīng),“但是政府給梅溪湖的項目設(shè)定的限價,毛坯房也就在9970元,限得非常狠。”

            同時,單獨備案的精裝修部分,也因為市民投訴貨不對板、價格過高等問題,在2017年下半年時被“加蓋”,從沒有限制變成最高2500元/平方米。

            于是,在嚴(yán)格的毛坯限價+精裝備案雙重限價下,長沙的房價被很好地控制在低位。“2019年之后,長沙設(shè)定的每年房價漲幅也只有6%,增速依然很低。”

            除了出手早之外,力度大、決心強,是長沙控住房價的一個核心因素。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心助理研究員單爽在“長沙模式”的文章中做出總結(jié),將長沙政府的調(diào)控決心放在了首位:“從嚴(yán)格的調(diào)控政策可以看出長沙市政府堅決抑制房價上漲的決心。實際上,通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制房價上漲是各地政府的通用手段,但很少有地方政府抑制房價的決心像長沙一樣堅決。”

            “140平以下都是剛需”

            在房價上如此強力的壓制,對長沙樓市的各大參與主體形成了不小的影響。

            “2017年開始執(zhí)行限價的時候,房地價差平均在4500元/平方米。”薛文說,“開發(fā)商在2017年拿的地,基本上是沒有什么錢可以賺的,有些項目的土方成本很高,實際上是處于虧錢的狀態(tài)。”

            不過,長沙一直在持續(xù)調(diào)整,增加房地價差的空間。據(jù)湖南中原地產(chǎn)測算,2021年時,長沙項目的房地價差已達(dá)到7508元/平方米。

            但相較于中部地區(qū)其他5個省會城市而言,這一數(shù)值依然不算高。“其他城市基本都接近1萬,”陳世霞表示,不過在2022年的首輪集中供地中,這一指標(biāo)進(jìn)一步達(dá)到了約8400元/平方米的水平。

            歷經(jīng)幾年的調(diào)整,薛文明顯感覺到項目利潤的提升。“從過去幾年的路徑來看,長沙在售項目的利潤空間是在不斷增加的,加精裝銷售,如果可以頂著精裝價格銷售,項目利潤率可以在8~10個點,對比其他城市來看,這是非常好的水平了。”

            在某Top30房企工作的周燦也認(rèn)為,當(dāng)前長沙市場留給項目的利潤空間是達(dá)到預(yù)期的。在房地價差、精裝修等靜態(tài)利潤空間之余,“流速能夠保證的話,動態(tài)的利潤也是符合要求的。”

            項目流速有所保證,簡而言之就是“賣得動”、“不愁賣”。長期的低房價和嚴(yán)格的調(diào)控政策給長沙樓市帶來了這種可能。

            低房價首先帶來的就是低房貸壓力。2013年大學(xué)畢業(yè)后留在長沙工作的戴陽,2016年,在望城區(qū)購置了一套房子,當(dāng)時單價約為4000元/平方米,每個月還款額度僅為一千多元。除了首付有家里支撐,余下的七成房款,不久之后,她自己一口氣還完了。

            而目前擁有兩套房的薛文,每月的還貸額度也只在6000元左右,“對家庭開支占用不大的情況下,就能把這部分錢存起來”,使家庭財富有了積累的可能。

            同時,長沙嚴(yán)格的限售、限購政策下,將市民的購房置換周期大大拉長。“在幾年的限購期限內(nèi),市民不可能再做出不動產(chǎn)置業(yè)這類大額支出,這也就使得市民的錢越存越多,購買力相對增加。”薛文說。

            這期間,長沙的人均可支配收入還保持著較快增長。據(jù)長沙市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年,長沙市居民人均可支配收入約5.6萬元,比上年增長8.0%,其中,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6.2萬元,增長7.2%。這已超過同期武漢的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

            事實上,長沙市民的購買力促成了另一個重要的市場特點,即剛需的首套房面積段近年來持續(xù)增長。

            戴陽購置的兩室,面積還在80平方米左右;2018年,在大王山板塊附近購房的另一位留在長沙工作的大學(xué)生,首套房面積就在100平方米以上了。“現(xiàn)在140平以下都是剛需。”周燦說。

            根據(jù)湖南中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2021年,長沙主流的套均面積大約在132平方米;從成交結(jié)構(gòu)上來看,銷量最好的面積段集中在120~140平方米;160平方米以上的大戶型產(chǎn)品,從2020年疫情之后,呈現(xiàn)量價提升的態(tài)勢,供銷兩旺。

            陳世霞分析稱,“因為房價便宜,大家房票又有限的情況下,一般都是一步到位,在支付力得以支撐的情況下,一般購房者都會選擇大面積的房子。”

            在薛文看來,這也是2021年下半年全國樓市大幅下挫的背景下,長沙并未出現(xiàn)大范圍降價情況的重要原因,“限價后的長沙房價跟居民的可支配收入相比,沒有出現(xiàn)超漲的情況,也就沒有透支居民購買力,使得大家對長沙房價的耐受力也比較強。”

            周燦也有同感,大平層的改善項目賣得很好,2021年四季度部分大平層集中入市,單價在2萬以上、總價在四五百萬,基本都開盤售罄,“把12月的平均房價拉升了超10個點”。

            即便如此,據(jù)湖南省住建廳數(shù)據(jù),2021年長沙新房均價為10119元/平方米,保持在低位。“長沙的房價天花板現(xiàn)在還不到3萬,武漢已經(jīng)達(dá)到5萬了。”薛文說。

            不過,受到當(dāng)下行業(yè)形勢的影響,盡管長沙需求充足、購買力充足,但購房者仍有較為明顯的觀望情緒。“這有幾個成因,第一個是很多城在降價,他們心里肯定會有預(yù)期,自己關(guān)注的項目會不會降價,其次就是企業(yè)的交付問題。”

            這使得當(dāng)前的長沙市場,也面臨著成交同比下跌的情況。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,長沙內(nèi)五區(qū)前4月累計供應(yīng)211萬方,同比下滑34%,成交201萬方,同比下滑47%。

            14年的幸福城市

            借著全國樓市松綁之勢,長沙也出臺了部分松綁政策。5月初,長沙發(fā)布新規(guī),將限購時長從網(wǎng)簽6年改4年,可買二套政策,縮短了購房周期;5月中旬,長沙再發(fā)新政,規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計算,被市場稱為“租房換房票”。

            盡管外界紛紛認(rèn)為該政策是長沙創(chuàng)新放松調(diào)控,在長沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,其中的關(guān)鍵或許在于增加租賃住房供給。周燦也認(rèn)為,這有利于降低年輕人的生活成本,讓他們更愿意來長沙定居工作。

            事實上,遠(yuǎn)低于其他重點城市的房價,早已成為長沙吸引年輕人的一項利器。

            2021年3月,長沙市委副書記、市長鄭建新在接受媒體采訪時提到,長沙是全國所有大城市里房價和收入比最低的城市,一個普通家庭工作6.4年就可以買100平米的房子,年輕人不靠父母,和伴侶一起就可以輕松交首付供房,并表示將繼續(xù)管控好房價。

            低房價降低了購房對消費的擠壓,使得長沙人有更多的余力享受生活,又進(jìn)一步滋養(yǎng)了諸多新消費品牌,茶飲中的茶顏悅色、咖啡里的三頓半、鹵味里的絕味鴨脖、餐飲里的文和友、費大廚等;湖南首家京東Mall、宜家家居也將落地于長沙的洋湖片區(qū)。

            豐富多彩的文娛生活,構(gòu)成了長沙生活的高幸福感。截至2021年,長沙已連續(xù)第14年獲評“中國最具幸福感城市”。

            年輕人也在用自己的行動為這座幸福城市添加注腳。

            謝靚是湖北人,在外打拼的她想要有個安定的空間,再加上2020年疫情的影響,讓她產(chǎn)生了買房的想法。在一番仔細(xì)研究后,她選定了長沙。“2020年的時候,長沙均價還沒過萬,我們家那邊小縣城都要7000多一平方,”謝靚說,“跟武漢比起來,長沙的消費支出也不算很高,城市充滿了生活氣息。”

            公開信息顯示,2019年以前,長沙連續(xù)4年每年人口凈流入在23-27萬人。據(jù)七普數(shù)據(jù),2020年底,長沙常住人口增加到880萬,一年凈增加了近41萬人。而截至2021年底,長沙的常住人口已達(dá)到了1023.93萬人。

            2017年,長沙首次邁入“萬億GDP俱樂部”;2021年GDP超過1.3萬億,比上年增長7.5%,位居全國省會城市第6位,在中部地區(qū)僅次于武漢。同時,長沙是世界三大工程機械產(chǎn)業(yè)集聚地之一,2021年數(shù)據(jù)顯示,長沙的工程機械總產(chǎn)值約占中國的27.5%、全球的7.2%,產(chǎn)品覆蓋180個國家和地區(qū)。

            將視線拉得更長遠(yuǎn),長沙這支潛力股在謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

            2022年4月,湖南發(fā)布了《關(guān)于實施強省會戰(zhàn)略支持長沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《若干意見》),長沙計劃到2026年GDP達(dá)到2萬億元左右,常住人口突破1200萬人,并給出多重配套措施,從產(chǎn)業(yè)、交通、互聯(lián)網(wǎng)、能源、人才引進(jìn)等方面推進(jìn)強省會建設(shè)。

            建設(shè)強省會的關(guān)鍵在于推動強產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在原有的強制造業(yè)基礎(chǔ)之上,長沙還將構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)集群體系,到2026年,打造15個左右千億級產(chǎn)業(yè),實施180個左右十億級項目。

            這樣充分的想象空間下,房企對長沙持續(xù)看好。“長沙當(dāng)前樓市的健康度、城市發(fā)展?jié)摿?、政府財力支撐,相較其他城市更穩(wěn)定。”在薛文看來,房子的財富增值效應(yīng)也比周邊房價高的城市更加明顯。

            “現(xiàn)在的市場行情下,我們在地級市拿地非常謹(jǐn)慎,”周燦告訴記者,“另一個中部省會城市房價雖然高于長沙,但房子賣不上價格,居民購買力支撐不足,而長沙則有充足的購買力支撐市場,我們也持續(xù)看好長沙。”

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