北京、上海、深圳和杭州等人口凈流入大城市，通過多渠道籌集房源，有望在“十四五”期間形成保障性租賃住房的供應(yīng)基礎(chǔ)，開啟擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的新局面
文 |《瞭望》新聞周刊記者
州城中村改造升級打造新型城市“未來社區(qū)”的拱墅區(qū)上塘街道瓜山新苑為在杭州創(chuàng)業(yè)發(fā)展的青年人才提供住所 徐昱攝/本刊
近期，各地陸續(xù)公布“十四五”時期住房發(fā)展規(guī)劃，保障性租賃住房正在成為一些城市住房發(fā)展的主角之一。
上海提出“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)，約占住房供應(yīng)總量的40%；廣州市提出“十四五”期間保障性租賃住房60萬套（間），占比超過45%；北京市將利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地和非居住存量房屋建設(shè)的租賃住房，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，集租房項(xiàng)目將極大改善北京租賃市場供需結(jié)構(gòu)；深圳已確定“十四五”期間建設(shè)籌集“保障性租賃住房不少于全市住房建設(shè)籌集總量的30%，不少于40萬套（間）”。
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國流動人口達(dá)到3.76億人，10年間增長了將近70%，租住房屋成為剛需。北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。同時，在一些城市，青年人及進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民面臨租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等住房壓力。
今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確提出住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。這是從國家層面回應(yīng)百姓對住房保障體系新需求的新定位。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示，“‘十四五’期間，我國將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。”
根據(jù)部署，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，今年10月底前，城市人民政府應(yīng)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會公布。
降低年輕人住房負(fù)擔(dān)、增強(qiáng)城市吸引力，成為城市發(fā)展的重要目標(biāo)。《瞭望》新聞周刊記者走訪上海、深圳和杭州等人口凈流入大城市發(fā)現(xiàn)，近年來各地大力發(fā)展租賃住房，形成的租賃產(chǎn)品供應(yīng)雖名稱有所不同，但已具備保障性租賃住房的雛形。如上海的“公租房”，深圳的人才住房等。相較于之前公租房、廉租房等都屬于保障性租賃住房范疇，此次《意見》明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。目前，各地正在推進(jìn)與之銜接，創(chuàng)新籌建方式，拓寬保障范圍，逐步緩解青年職工、引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員等新市民的階段性住房困難，讓保障性租賃住房成為大城市新青年奮斗的起點(diǎn)。
各地保障性租賃住房建設(shè)的進(jìn)展如何？進(jìn)行了哪些有益的探索？還存在哪些待破解的問題？《瞭望》新聞周刊記者在多地進(jìn)行了采訪調(diào)研。
保障性租賃住房建設(shè)“加速跑”
作為北京最大的集體土地租賃住房項(xiàng)目，首創(chuàng)繁星還未入市，就已對接了150多家企業(yè)，意向客戶需求房源超過1000間。項(xiàng)目總建筑面積約40萬平方米，估算總投資43.6億元，預(yù)計(jì)2022年3月首期入市，可為市場一次性提供超過6500套租賃住房。
面對租賃市場需求井噴，北京、上海、深圳和杭州等人口凈流入大城市，通過多渠道籌集房源，有望在“十四五”期間形成保障性租賃住房的供應(yīng)基礎(chǔ)，開啟擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的新局面。
擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從全國看，據(jù)住建部門數(shù)據(jù)，今年，部分人口凈流入的大城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93萬套。從地方看，上海市房管局住房保障處負(fù)責(zé)人介紹，與國家層面定義的公租房不同，上海的“公租房”已初具保障性租賃住房的特征。目前，上海擁有約19萬套“公租房”，累計(jì)保障家庭達(dá)72萬戶，有效緩解了青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等新市民的階段性住房困難。“從保障人群來看，上海‘公租房’主要是保障公職人員和為城市運(yùn)行提供基礎(chǔ)服務(wù)的一線從業(yè)人員。形式從‘一套房’到‘一間房’，再到拆套成‘一張床’的宿舍型房源。”
深圳“十三五”期間共建設(shè)籌集公租房、安居房、人才房等帶有保障性質(zhì)的房源44.24萬套。其中，公共租賃住房約6.9萬套，安居型商品房約2萬套，人才住房約16萬套，其他房源（如宿舍等）約19.34萬套。
廣州市明確，“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性租賃住房60萬套，今年不少于17萬套。
創(chuàng)新籌建方式。為拓展籌建渠道，深圳設(shè)置了“六類十五種”籌建方式，除了新供應(yīng)用地建設(shè)外，還設(shè)置了配建、盤活存量用地、盤活存量用房、公共設(shè)施綜合開發(fā)、城際合作五類。“十三五”時期，這五類渠道籌集的房源占總量的比重分別為43.2%、15.59%、13.85%、2.48%、4.41%。
上海單列租賃住房用地，截至2020年末共推出租賃住房用地152宗，可供應(yīng)至少22萬套新建租賃住房。同時，近13萬套各類聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉(zhuǎn)化類租賃住房已形成市場供應(yīng)。
上海拓寬多個人才安居租賃房源籌集渠道，如盤活市場化租賃住房、閑置宅基地等住房資源，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位新建人才公寓，到2025年全市用于人才安居的租賃房源規(guī)模達(dá)到20萬套。
拓寬保障范圍。在我國城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提升的過程中，還將有大量人口從農(nóng)村走向城市，加上每年有規(guī)模龐大的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生，這兩個群體匯成了龐大的租房需求。
為滿足新市民的住房需求，深圳、上海、重慶等地公租房分配不設(shè)戶籍限制，將制造業(yè)工人、大學(xué)畢業(yè)生以及快遞小哥、公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員都納入住房保障范圍。
上海市房管局局長王楨說：“在人均使用面積和居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)范的前提下，上海將在合適區(qū)域拿出部分公租房拆套后提供合租，加強(qiáng)宿舍型房源籌集等方式，增加‘一間房’，甚至是‘一張床’的租賃供給。”
有待強(qiáng)化資金回報(bào)
企查查數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房屋租賃相關(guān)企業(yè)新增約18萬家，同比增長13.2%。與2020年相比，2021年上半年房屋租賃增長量也持續(xù)走高。
一方面需求持續(xù)走高，另一方面，我國住房租賃收益率低。據(jù)測算，在一些大城市出租住房需40年至60年才能收回購房成本。無論是新建還是改建租賃住房，由于投資回收期長，都需要長期、低成本、大量的資金支持，目前融資渠道和制度設(shè)計(jì)均有待增加供給。
《意見》提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。但從多地目前情況來看，投資和建設(shè)主體因大城市建設(shè)用地緊張、回報(bào)率低等原因，供給保障性租賃住房的意愿不高。
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在深圳和上海等一線城市，用地緊缺是發(fā)展公共租賃住房面臨的主要困難。如深圳市建設(shè)用地開發(fā)利用已接近極限，新增供應(yīng)建設(shè)用地越來越少，存量用地的二次開發(fā)利用成為用地供應(yīng)的主要來源。2020年下半年起，深圳調(diào)整土地供應(yīng)思路，加大居住用地供給，居住用地供應(yīng)比例也僅僅達(dá)到國家要求的最低線25%，尚不足以彌補(bǔ)此前居住用地長期供應(yīng)不足的歷史欠賬。
上海早在2017年即開始單列租賃住房用地，從當(dāng)年7月底開始出讓純租賃用地，至今已出讓150余幅。記者了解到，拿地企業(yè)雖均為央企或地方國企，但有的企業(yè)認(rèn)為，在人多地少的超大城市，原來“只租不售”的土地有機(jī)會部分轉(zhuǎn)化為商品住房用地。
“如何形成良好的資金回報(bào)模式是另一個需要突破的難點(diǎn)。公共租賃住房要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，需要企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營。”深圳市人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理王志楷說。
一些受訪基層干部認(rèn)為，保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)需要收益支撐。“從公租房的情況看，投資回報(bào)周期長、利潤率低，租金回報(bào)率一般在1%至3%，企業(yè)投資積極性不高。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村集體對在集體用地上建設(shè)租賃住房并不積極，主要原因，一是利益分成復(fù)雜，村民以土地入股來獲取收益，但由于周邊配套完全依賴于區(qū)、街鎮(zhèn)甚至村集體，“僧多粥少”，獲利不高；二是從村民集體利益來看，選擇做租賃住房未必比用于商業(yè)辦公、園區(qū)等分紅多，甚至還有不少年齡較大的村民寧可等待被征收也不愿意用于租賃。
部分保障性租賃住房建管人士認(rèn)為，目前各地“產(chǎn)城人”的城市發(fā)展思路未適應(yīng)時代需求及時調(diào)整。在一些城市，地方政府對解決大城市住房困難問題仍未形成統(tǒng)一認(rèn)識，更傾向于建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房、保障產(chǎn)業(yè)空間，對保障性租賃住房重視不足。
受訪專家指出，發(fā)展保障性租賃住房往往需要政府有一定投入，還要給予眾多政策支持，單從經(jīng)濟(jì)效益來看，可能不如發(fā)展房地產(chǎn)有吸引力。在“房住不炒”的大背景之下，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)正在逐步完善，過度依賴房地產(chǎn)的老路越來越走不通。地方政府應(yīng)將眼光放長遠(yuǎn)，以緩解新市民、青年人的住房困難為己任。
配套政策“剛性”落地
不少基層干部建議國家統(tǒng)籌考慮大城市建設(shè)成本高、用地緊張的實(shí)際，加大對保障性租賃住房的財(cái)稅補(bǔ)貼和用地政策傾斜力度，各地方加快《意見》配套政策落地；統(tǒng)籌考慮住房保障和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，推動住房保障發(fā)展目標(biāo)與用地政策、財(cái)政補(bǔ)貼政策支持力度相匹配，研究定價機(jī)制，轉(zhuǎn)變“重建輕管”觀念，深入推進(jìn)住房保障高質(zhì)量發(fā)展。
統(tǒng)一認(rèn)識，確保城市有限的土地和資金資源得到最利于城市發(fā)展的優(yōu)質(zhì)配置。
基層干部建議，分類或“一城一策”確定用地供應(yīng)比例、資金支持比例“硬杠杠”，以推動各部門形成統(tǒng)一認(rèn)識，讓保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)計(jì)劃形成供應(yīng)。
政企聯(lián)手，進(jìn)一步加強(qiáng)保障和規(guī)范住房租賃市場。
上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰建議，在區(qū)域規(guī)劃、土地供應(yīng)、設(shè)計(jì)規(guī)范、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營管理、金融支持、財(cái)稅補(bǔ)貼等方面出臺具體系列配套政策，將租賃住房建設(shè)同區(qū)域發(fā)展緊密融合、引導(dǎo)國資國企積極盤活低效資源，充分發(fā)揮住房租賃市場壓艙石、穩(wěn)定器作用。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁建議，保障性租賃住房的一些重要指標(biāo)要逐級考核，確保相關(guān)政策目標(biāo)“剛性”落實(shí)到位。
多措并舉籌集轉(zhuǎn)化房源。
來自深圳市住房和建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，“十三五”時期，深圳籌建的44.24萬套帶有保障性質(zhì)的房源中，主要依靠存量用地。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地宜在加大對純租賃用地供應(yīng)的同時，加快采取改建、改造、租賃補(bǔ)貼等多種方式，多渠道籌集房源以彌補(bǔ)歷史欠賬，尤其應(yīng)重視在存量中“輾轉(zhuǎn)騰挪”等方式。
浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬建議，拓寬保障性租賃住房籌集渠道，可通過盤活市場化租賃住房、閑置宅基地等住房資源，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位新建人才公寓等方式。地方政府宜規(guī)劃充分，形成有地出地、有房出房、有錢出錢的保障性租賃住房供應(yīng)格局。
研究保障性租賃住房價格形成機(jī)制。
深圳市住房和建設(shè)局住房改革與發(fā)展處處長王德響認(rèn)為，定價是保障性租賃住房發(fā)揮長期保障作用的關(guān)鍵點(diǎn)。“要綜合考慮承租者的可支付能力和建設(shè)運(yùn)營部門的資金流可持續(xù)能力。處理好這個平衡，使保障性租賃住房成為一項(xiàng)長遠(yuǎn)發(fā)展的事業(yè)，并形成規(guī)范成熟且穩(wěn)定的體系。”
轉(zhuǎn)變“重建輕管”觀念，讓承租者更有獲得感。
目前，一些地方存在為了完成保障房籌建任務(wù)，將一些配套不足的地塊用于建設(shè)保障房，繼而也產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)、維修服務(wù)不到位等問題。基層住建部門干部建議，相關(guān)部門加快協(xié)調(diào)完善配套建設(shè)，推動租購?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，讓承租者有實(shí)實(shí)在在的獲得感。（采寫記者：鄭鈞天 趙瑞希 孫飛 馬劍）
