物業(yè)收費難、物業(yè)服務(wù)不及時、違規(guī)裝修受爭議……近年來，隨著城市化進(jìn)程步伐加快，物業(yè)與業(yè)主經(jīng)常“擦槍走火”。近日，備受關(guān)注的《西寧市物業(yè)管理條例》出臺，物業(yè)“老大難”問題有望得到解決。據(jù)悉，該條例將于2021年1月1日正式施行。

物業(yè)管理矛盾誰來解

近年來，青海城市化進(jìn)程加快，越來越多的小區(qū)建成投用，有關(guān)小區(qū)物業(yè)的話題成為了熱點。近日，西寧市八一路某小區(qū)業(yè)主張先生反映，小區(qū)地下停車庫許多車輛亂停亂放，給物業(yè)公司打電話，對方竟稱沒辦法。

據(jù)記者了解，9月13日，張先生準(zhǔn)備出門上班，來到地下車庫，正準(zhǔn)備發(fā)動車輛時發(fā)現(xiàn)，自己正前方停了一輛汽車，將出口堵得死死的，車上并沒有留下挪車電話。張先生只好撥通了物業(yè)公司的電話，而物業(yè)公司稱聯(lián)系不上該業(yè)主，沒有辦法，這讓張先生對物業(yè)服務(wù)感到非常不滿。

有著相同經(jīng)歷的還有西寧市民王先生。去年，家住美麗家園的王先生愛車被劃，物業(yè)公司表示只能給王先生補償6個月的停車費用，王先生并不能接受物業(yè)提出的解決辦法。

在西寧，物業(yè)糾紛年年都在上演，有些糾紛在主管部門的參與下得到了妥善處理，但仍有一些小區(qū)各種“疙瘩”難解。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于小區(qū)業(yè)主生活背景、文化層次、消費理念以及對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識和理解各不相同，很容易因為利益沖突與物業(yè)公司或其他業(yè)主發(fā)生糾紛。而在諸多矛盾中，有關(guān)錢的問題往往成為最易激發(fā)的“引爆點”，有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費收取不合理，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位；有些業(yè)主因為開發(fā)商的遺留問題得不到解決，拒交物業(yè)費。

業(yè)主委員會權(quán)責(zé)明確

2021年1月1日起，《西寧市物業(yè)管理條例》將正式施行。該條例共計8章73條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用和維護(hù)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任和附則，主要是對上位法尚未規(guī)定或者規(guī)定較為原則的內(nèi)容進(jìn)行了補充細(xì)化。

西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局局長阿潤雁告訴記者，該條例對業(yè)主身份認(rèn)定和業(yè)主委員會委員條件進(jìn)行了設(shè)定，規(guī)范了業(yè)主大會組織流程，明確了業(yè)主委員會和委員權(quán)責(zé)，規(guī)范了業(yè)主委員會印章使用等，進(jìn)一步強化了業(yè)主委員會的監(jiān)督責(zé)任，使業(yè)主委員會的作用發(fā)揮至最大。

同時，該條例第十四條還提出除“物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主的”情形外，還將其他如尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人等五種情形規(guī)定為認(rèn)定業(yè)主條件；第二十七條規(guī)定了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的各項職責(zé)；第二十八條明確了不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補委員的具體情形；第二十九條規(guī)定了業(yè)主委員會委員的禁止行為；第三十條明確了業(yè)主委員會委員停止履職的具體情形；第七十二條規(guī)定了業(yè)主委員會委員違規(guī)行為的處罰方式。

此外，還明確了業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不得越權(quán)決定業(yè)主大會決議事項。解決了物業(yè)管理活動當(dāng)中，業(yè)主委員會履職能力差、個別人損害大部人利益、業(yè)主委員會委員違規(guī)行為“有責(zé)無追”的問題。

這些區(qū)域?qū)贅I(yè)主共有

據(jù)了解，《西寧市物業(yè)管理條例》還對物業(yè)管理區(qū)域和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了詳細(xì)劃分，對物業(yè)管理區(qū)域劃分、調(diào)整和設(shè)施設(shè)備共有情況進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

條例第九條對物業(yè)管理區(qū)域劃分的條件進(jìn)行明確；第十條對物業(yè)管理區(qū)域分割和合并的情形進(jìn)行明確；第十二條專門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，明確以下場所和設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施；法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

物業(yè)服務(wù)人更加專業(yè)

據(jù)記者了解，該條例實施后，對物業(yè)服務(wù)人將有更全面的監(jiān)管。

“該條例從多個方面對物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)管做了規(guī)定。”阿潤雁告訴記者，該條例對物業(yè)服務(wù)人從業(yè)能力和素質(zhì)進(jìn)行規(guī)定，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人具有相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員，要具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)。

同時，將企業(yè)誠信管理和行業(yè)監(jiān)管進(jìn)行有機結(jié)合，建立健全“守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒”的實踐機制，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。如該條例第四十四條規(guī)定，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級評價，按照信用等級提供相應(yīng)的星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

此外，除了要求物業(yè)服務(wù)人按約履職，還明確了應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定和禁止事項，并設(shè)置了相應(yīng)處罰條款，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人依法依規(guī)履約行為。如條例第四十五條詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的事項；第四十七條明確了物業(yè)服務(wù)人不得做的事項。對物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對突發(fā)事件期間的責(zé)任和權(quán)利進(jìn)行明確；第七條規(guī)定，突發(fā)公共事件應(yīng)對期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從政府統(tǒng)一安排，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合社區(qū)（村）居民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急處置措施。物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)行政府實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法配合。