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            海東日報首頁

            “提前還貸潮”下房主與銀行的博弈 劃重點(diǎn)帶你讀懂

            2023-02-09 09:50:36 來源:中新網(wǎng) 點(diǎn)擊:
            提前還房貸,房主很急,銀行更急?貫穿了2022年的“提前還貸潮”,2023年熱度不減。

            房主們?yōu)楹我庇谔崆斑€貸?明明銀行可以提早回款,為何卻并不歡迎?幾個問題帶你理清“提前還貸潮”。

            買房人搶著給vs銀行不想要

            “曾經(jīng)批貸難,如今還貸難。”當(dāng)前的語境下,“還貸”指的已經(jīng)不是月供的壓力,而是如何提前償還部分甚至全部房貸。

            到底為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象?58安居客研究院院長張波指出,提前還房貸本質(zhì)上還是民眾對于未來不確性的防御性反應(yīng)。

            “我承擔(dān)了高利率,但手上的房子可能并沒有漲價,甚至還在跌價。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款,相當(dāng)于理財了。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱。

            近期房貸利率的動態(tài)調(diào)整也是非常重要的觸發(fā)因素。“對存量房貸來說,高利率的弊端更加凸顯了。”李宇嘉表示,這時要么還貸款,要么還款后賣房再買房,騰挪為低利率房貸,這樣月供也就減少了。

            本可以提前收到錢,銀行又為何設(shè)置違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等障礙,變相阻止提前還貸?

            “銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸賺取利息,房貸利息又是比較重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,一方面是周期越長利息就越高,另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少,差額隨著時間的延續(xù)會越來越大。

            央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示,2022年全年住戶存款增加17.84萬億,較2021年多增7.94萬億。

            “這其中包括理財贖回的資金、預(yù)防性儲蓄、買房延后的資金等,大部分成為定期存款。”李宇嘉解釋,資金成本在增加,增量房貸申請在下降,存量房貸又被提前還款,銀行收益自然受到?jīng)_擊。

            銀行是否合理vs買房人如何操作

            但在此情況下,銀行是否可以設(shè)置還款障礙?

            “部分存量房貸利率偏高,受當(dāng)時房地產(chǎn)調(diào)控政策、供求關(guān)系影響和決定,反映的是當(dāng)時房貸市場價格情況,主要不是銀行的問題。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出,雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利,但提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更,不是借款人單方面的權(quán)利,的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

            王玉臣介紹,《民法典》第五百三十條規(guī)定:債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用,由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

            “如果提前還貸不損害銀行的利益,銀行是無權(quán)拒絕的,此外還要注意看雙方的協(xié)議約定。”王玉臣提示,一些銀行的按揭貸款合同文本中會約定提前放貸需要支付違約金,這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款,在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無效的概率是極低的。

            “如果不符合相關(guān)法律規(guī)定,又沒有相關(guān)協(xié)議約定,銀行就無權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。”王玉臣說。

            若是確認(rèn)好合同后,提前還房貸依然受阻,買房人應(yīng)怎樣維護(hù)自身合法權(quán)益?

            北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人、律師朱逸聰提出三種維權(quán)渠道:一是先與貸款銀行積極協(xié)商,以及撥打貸款行總行的客服電話投訴;如果上述救濟(jì)途徑效果不佳,可以撥打銀保監(jiān)會的投訴電話或者政務(wù)熱線;最后可依據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定,向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟。

            “如果遇到因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月,一定注意做好相關(guān)取證。”王玉臣提醒,一般來說,如果沒有專門的APP,最好通過書面方式提交申請,提交申請時注意讓接受人簽回執(zhí),或者通過郵寄的方式做好取證,保存好郵單和銀行的簽收記錄。

            提前貸款會否持續(xù)vs存量房貸利率是否能降

            當(dāng)前提前還貸已引發(fā)多波熱潮,但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這才只是開始。

            “只要房貸利率高于理財利率,房價和居民預(yù)期房價繼續(xù)下跌,提前還貸的動機(jī)就一直會存在。”李宇嘉指出,這也是去年以來,房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例走低的原因。

            “此前6%-7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大,且社會各種投資收益率持續(xù)降低,只要存量房貸不降低,未來幾個月提前還款會繼續(xù)明顯增加。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為,整體看提前還款才只是開始。

            面對存量房貸客戶的還款壓力,呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多。

            從銀行的角度看,張大偉認(rèn)為,銀行大概率不會主動降低存量房貸利率,畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品,且一旦存量房貸降息,對銀行的利潤有很大影響。

            但從宏觀角度看,與存量房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR報價,市場普遍認(rèn)為還有下調(diào)空間。

            2023年1月1日,隨著2022年LPR的下調(diào),部分存量貸款利率開始重新定價,簽訂LPR浮動利率的購房者房貸利率隨之降低,但對比當(dāng)前新增房貸利率仍有不小的差距。

            “為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸,5年期以上LPR報價下調(diào)的迫切性較高。接下來除了強(qiáng)化‘保交樓’等供給端支持外,持續(xù)下調(diào)居民房貸利率,推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在。”東方金誠首席分析師王青認(rèn)為,這也是上半年穩(wěn)增長、防控風(fēng)險的一個主要發(fā)力點(diǎn)。

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