18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。
77個(gè)月來(lái)新房?jī)r(jià)格首現(xiàn)同比下跌
“4月份商品住宅銷售價(jià)格同比繼續(xù)走低”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局解讀4月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況時(shí)如是指出。
這也是77個(gè)月以來(lái)首次新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)同比下跌。“2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，信號(hào)意義很強(qiáng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行較大的壓力。
市場(chǎng)交易的下降帶來(lái)了價(jià)格下跌壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。
對(duì)于銷售走弱的原因，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)解釋稱，疫情反復(fù)疊加地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。
“整體看，4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是房?jī)r(jià)下調(diào)城市數(shù)量明顯增加，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度有所加大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉總結(jié)道。
一線城市領(lǐng)頭復(fù)蘇，二三線城市壓力大
在整體處于下行態(tài)勢(shì)的市場(chǎng)中，一二三線城市房?jī)r(jià)則有著不同的狀態(tài)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。
“一線城市市場(chǎng)復(fù)蘇力度相對(duì)較大，尤其是北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲0.7%，二手房環(huán)比上漲0.6%，自去年房貸政策適度調(diào)整后，市場(chǎng)就已提前進(jìn)入到復(fù)蘇階段，近幾個(gè)月熱度提升更為明顯。深圳和廣州二手房也都有0.5%的上漲。上海受疫情影響，市場(chǎng)效果基本處于暫停狀態(tài)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。
“一線城市是本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊。”張波預(yù)計(jì)，后續(xù)市場(chǎng)提升的效果會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)，但受大環(huán)境影響，預(yù)計(jì)后續(xù)不太會(huì)出現(xiàn)整體市場(chǎng)過(guò)熱狀態(tài)，但部分區(qū)域和板塊的熱度過(guò)快提升依然值得關(guān)注。
二線城市則出現(xiàn)了比較明顯的分化。數(shù)據(jù)上看，4月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
從城市看，太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、哈爾濱等北方城市依然上漲乏力，而長(zhǎng)沙、?？?、成都、西安等城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比已現(xiàn)增長(zhǎng)，成都、杭州的一二手房?jī)r(jià)環(huán)比都呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
“二線城市本身的基本面存在一定差異，因而在調(diào)控放松的大背景下市場(chǎng)反應(yīng)的節(jié)奏和力度也會(huì)出現(xiàn)分化。”張波表示。
三線城市下行的壓力則相對(duì)更大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。
“主要是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場(chǎng)下行期預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更顯著。”許小樂(lè)表示。
“從目前調(diào)控放松的力度來(lái)看，三四線城市明顯更大，無(wú)論是取消限購(gòu)、降低首付還是公積金政策調(diào)控都有涉及。”張波也認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)還將會(huì)出臺(tái)更多政策以拉動(dòng)市場(chǎng)，但部分基本面不良的城市進(jìn)入一段房?jī)r(jià)下行期可能無(wú)法避免。
政策放松仍將全面持續(xù)展開(kāi)
對(duì)于本輪樓市變化的特點(diǎn)，張大偉指出，相比往年樓市調(diào)整博弈期很長(zhǎng)，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場(chǎng)因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？?。
從中央到地方的穩(wěn)樓市政策也在不斷出臺(tái)。近期，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合前期部分城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，許小樂(lè)認(rèn)為，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，改善市場(chǎng)交易，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。
值得關(guān)注的是，疫情反復(fù)帶來(lái)的預(yù)期走弱也是影響樓市企穩(wěn)的關(guān)鍵點(diǎn)。
“為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。”許小樂(lè)表示，未來(lái)通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購(gòu)房群體償債負(fù)擔(dān)，降低租房群體租金支付負(fù)擔(dān)，維持正常的消費(fèi)開(kāi)支等很重要；此外供給端的落地政策也很迫切。
從政策面到市場(chǎng)面的傳導(dǎo)還在持續(xù)，各類穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作在加快推進(jìn)。張大偉認(rèn)為，需要出臺(tái)更多更積極的穩(wěn)樓市政策，特別是銀行針對(duì)購(gòu)房者的房貸利率，不僅僅新增貸款利率下調(diào)，存量貸款利率也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。
“在4月底中央政治局會(huì)議精神指導(dǎo)下，5月樓市調(diào)控放松的節(jié)奏明顯加快，放松的城市數(shù)據(jù)不斷增多，加之房貸利率政策的調(diào)控，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)總體熱度會(huì)進(jìn)一步提升，政策效力的體現(xiàn)預(yù)計(jì)在6月會(huì)比較明顯。”張波表示。
