問題一：我的城市剛宣布執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，原來按二套房貸利率辦的房貸能申請(qǐng)下調(diào)利率嗎？
答：可以。這次調(diào)整范圍明確是首套個(gè)人住房貸款，但根據(jù)近期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地情況，各家銀行也細(xì)化了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)行表示，房屋購買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的，也在調(diào)整范圍內(nèi)。
工行表示，房屋購買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的，也可以申請(qǐng)調(diào)整。
也就是說，原來“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的購房者，有機(jī)會(huì)通過“二套轉(zhuǎn)首套”享受政策利好。
問題二：我的房貸是在房貸利率“換錨”前辦的，利率能降多少？
答：工行表示，2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、已轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
一個(gè)背景是：2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也于2020年8月底結(jié)束。
如果小張?jiān)?019年初簽訂了房貸合同，利率是貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)后，小張的房貸變?yōu)長(zhǎng)PR加59個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)小張當(dāng)時(shí)所在城市的政策下限與全國(guó)保持一致，那這次調(diào)整，小張的房貸可以調(diào)整為L(zhǎng)PR，明明白白可以降低59個(gè)基點(diǎn)。
不過，值得注意的是，幾家銀行都表示，如果你當(dāng)時(shí)的貸款利率低于全國(guó)下限，銀行將不作調(diào)整。
比如，小王在2015年8月1日簽訂了房貸合同，當(dāng)時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠。在“換錨”后，小王的房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR減39個(gè)基點(diǎn)。因?yàn)樾⊥醯姆抠J利率水平已低于LPR，因此銀行將不作調(diào)整，小王的房貸仍維持LPR減39個(gè)基點(diǎn)。
問題三：以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)發(fā)放的房貸利率怎樣調(diào)整？能下調(diào)多少？
答：中國(guó)銀行表示，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR減20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。
這一次，你的房貸利率能降多少，取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：貸款發(fā)放時(shí)間，以及所在城市首套房貸利率政策下限。影響降幅多少的“分水嶺”就是2022年5月15日，因?yàn)樽阅侨掌?，全?guó)首套房貸利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)。
假設(shè)你所在城市的首套房貸利率政策下限與全國(guó)下限一致，你當(dāng)時(shí)的貸款利率是LPR加50個(gè)基點(diǎn)，那么就會(huì)有兩種情況。第一種情況，如果貸款是在2022年5月14日或之前發(fā)放，這次利率最低能調(diào)整到LPR，可下降50個(gè)基點(diǎn)；第二種情況，如果貸款是5月15日及以后發(fā)放的，最低能調(diào)整到LPR減20個(gè)基點(diǎn)，可下降70個(gè)基點(diǎn)。
另外，對(duì)借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，還要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限。
拿北京來說，從房貸利率“換錨”伊始，就在全國(guó)政策下限LPR的基礎(chǔ)上“因城施策”加了55個(gè)基點(diǎn)。北京市民小劉前幾年買首套房時(shí)正趕上信貸供給偏緊、利率走高，合同利率簽訂為L(zhǎng)PR加135個(gè)基點(diǎn)。這次，他可以和銀行協(xié)商，最多可降低的加點(diǎn)幅度是80個(gè)基點(diǎn)，降到簽訂合同當(dāng)年北京首套房貸利率政策下限，即LPR加55個(gè)基點(diǎn)。
問題四：如果此前沒有選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR計(jì)價(jià)，是不是就無法享受此次下調(diào)？
答：不是，還有機(jī)會(huì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。
農(nóng)行表示，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款客戶，需申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整；未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。
問題五：個(gè)人還需要提出申請(qǐng)嗎？
答：此次四大行主要采用變更合同約定利率水平的方式，大部分銀行將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請(qǐng)。辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過程中，銀行不收取任何費(fèi)用。
但是，如果要采取“新貸款”置換“老貸款”的方式，或者要申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，那還得向銀行提出申請(qǐng)。
如工行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向該行提出申請(qǐng)。
