盡管4月20日公布的5年期以上LPR較上月未調(diào)整，但近日全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率。業(yè)內(nèi)人士表示，“房住不炒”基調(diào)下，金融政策助力穩(wěn)預(yù)期，差別化信貸支持剛需購房者以及針對受困人群的紓困解難仍將持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著各項措施逐步落地，樓市后期有望進(jìn)一步企穩(wěn)。
多地銀行房貸利率下行
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，均與上月持平。
5年期以上LPR為房貸利率定價基準(zhǔn)，根據(jù)“全國、城市、銀行”三層的定價機制，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點；人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
雖然2月以來五年期以上LPR未動，但根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，3月以來，已有超過100個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。
貝殼研究院20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個重點城市4月主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點；本月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。
“4月房貸寬松幅度進(jìn)一步擴大，首套、二套房利率均創(chuàng)2019年以來月度新低。其中，蘇州、南通主流首套利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平。從放款速度來看，4月銀行放款速度也是2019年以來最快的月份。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。
“穩(wěn)樓市”多項金融政策加力
多地房貸利率下行，正是目前住房信貸松動的一個縮影。當(dāng)下，“穩(wěn)樓市”多項金融政策加力：一方面，差別化住房信貸政策落實“因城施策”，更好滿足購房者合理住房需求；另一方面，針對受疫情影響人群，優(yōu)化信貸政策，合理延后還款期限。
因時施策、因城施策。目前，部分地市根據(jù)城市實際情況，對包括首付比例和“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。4月15日，湖北宜昌明確首套房首付比例不低于20%，同時對已擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭執(zhí)行首套房政策。河北張家口自4月18日起，部分商業(yè)銀行降低購房首付款比例，其中首套房最低首付款比例降為20%，二套房最低首付款比例降為30%。
“這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略作出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，中國人民銀行將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，因城施策配合地方政府履行好屬地責(zé)任，更好滿足購房者合理住房需求。
紓困解難，合理延期。4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，對受疫情影響暫時失去收入來源等特定人群，及時優(yōu)化信貸政策，對其存續(xù)個人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計劃予以支持。19日的金融支持實體經(jīng)濟座談會上再度明確對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜。
廣東銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長晏瑜日前也表示，對確因疫情影響未能及時還款、征信出現(xiàn)逾期標(biāo)識的房貸客戶，銀行機構(gòu)在受到客戶申請并核實有關(guān)情況后，按照相關(guān)規(guī)定向征信主管部門申請消除逾期記錄，全力做好疫情防控期間征信權(quán)益保障工作。
實際上，針對受疫情影響人群延期還房貸等安排并非新政，早在2020年1月，人民銀行等五部門就有相應(yīng)政策安排。2020年以來，銀行機構(gòu)通過延后還款期限、調(diào)整還款計劃以及對符合條件的客戶不催收、不報征信、不納入黑名單等措施，為受疫情影響客戶紓困解難。“建設(shè)銀行累計為100萬客戶延后按揭貸款還款期限，涉及總額4330億元。農(nóng)業(yè)銀行累計延期140萬筆按揭貸款，涉及總額4658億元。”銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞介紹。
住房信貸環(huán)境有望進(jìn)一步寬松
業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，在地方差別化房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)力的背景下，房地產(chǎn)貸款利率下行趨勢仍將延續(xù)，住房信貸環(huán)境將進(jìn)一步寬松。
許小樂表示，住房信貸進(jìn)一步寬松，有利于市場修復(fù)。預(yù)計未來有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產(chǎn)生實質(zhì)性利好。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，若二季度降息降準(zhǔn)繼續(xù)推進(jìn)，5年期以上LPR報價將與1年期LPR報價同步下調(diào)，居民房貸條件改善有望助推樓市在年中前后止跌企穩(wěn)。
中指研究院報告也指出，目前購房需求并未消失，但短期需求端存在觀望情緒，隨著下調(diào)房貸利率、延期還款等措施逐步落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望企穩(wěn)。
在此背景下，針對下一步房地產(chǎn)市場的趨勢，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，二季度成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。雖然各城市市場或?qū)⒓觿》只欢€城市大概率將在4、5月市場回穩(wěn)，供需將持續(xù)復(fù)蘇。
